Thursday, February 17, 2011

Kos Peguam Naik Kira-kira 400 Peratus Tahun Ini Kerana Tanggungjawab Semakin Berat

Mulai tahun ini, bayaran kos guaman meningkat antara 300 dan 400 peratus iaitu daripada RM2,000 sebelum ini hingga kini boleh mencecah sehingga RM10,000, kata Presiden Majlis Peguam Ragunath Kesavan.

Beliau berkata bayaran kos ini meningkat kerana tanggungjawab yang dipikul oleh peguam semakin banyak berbanding dahulu, antaranya kini kes tidak boleh ditangguh sewenang-wenangnya.

Selain itu, kes mahkamah kini perlu diselesaikan dalam masa tiga bulan, katanya kepada pemberita selepas melancarkan projek “Start” yang merupakan pengedaran buku panduan yang komprehensif mengenai cara sebuah firma guaman dikendalikan di pejabat majlis itu di sini Rabu.

“Dulu kes sivil di Mahkamah Majistret hanya membabitkan kos sebanyak RM2,000 sekarang mungkin mencecah RM8,000 hingga RM10,000, apa lagi di Mahkamah Tinggi. Tanggungjawab peguam sekarang lebih berat,” katanya.

Mengenai program “start”, beliau berkata Majlis Peguam terpanggil untuk mengeluarkan buku tersebut yang diedarkan secara percuma kepada peguam yang memohon Sijil Amalan Guaman dan Sijil Tahunan serta peguam yang berhasrat membuka firma guaman sendiri kerana jumlah kes peguam yang dikenakan tindakan displin semakin meningkat.

“Stastistik yang diperoleh oleh Lembaga Disiplin Majlis Peguam mendapati antara 30 dan 40 peguam dikenakan hukuman setiap tahun dengan kesalahan seperti menipu pelanggan, ditipu rakan kongsi dalam sebuah firma guaman dan sebagainya,” kata Kesavan.

Selain itu, Majlis Peguam juga menerima kes di mana peguam disytiharkan muflis selepas ditipu oleh rakan kongsi mereka, dan peguam Bumiputera mendakwa mereka tidak mendapat hasil keuntungan sebagai rakan kongsi tetapi namanya telah digunakan semata-mata untuk memenuhi keperluan kuota Bumiputera yang dikehendaki oleh bank, katanya.

Beliau berkata projek buku panduan “Start” itu yang membabitkan kos kira-kira RM200,000, tidak termasuk bantuan percuma oleh peguam-peguam kanan, menjelaskan perjalanan operasi sebuah perniagaan firma guaman yang membabitkan pelanggan, wang dan perjanjian di antara rakan kongsi.

“Panduan yang diberikan dalam buku ini tidak diajar di univerisiti, antaranya ialah bagaimana untuk memulakan sebuah firma guaman, pengetahuan mengenai perkara ini sangat penting kerana cabaran yang dihadapi peguam sekarang berbeza berbanding 20 dan 30 tahun lepas,” katanya.
Buku itu dijual kepada orang ramai dengan harga RM50 senaskah, katanya.

Mengenai kenyataan Ketua Hakim Negara Tun Zaki Tun Azmi dalam akhbar The Sun pada pada Isnin lepas, yang mengatakan bahawa penangguhan kes mahkamah akan menjejaskan ekonomi negara, Kesavan berkata semua pihak membabitkan peguam, pendakwa dan hakim perlu bekerjasama dalam menangani masalah itu.
– BERNAMA

Wednesday, February 9, 2011

Pertimbangan Semasa Membuat Pinjaman Perumahan

Bank manakah yang menyediakan pakej perumahan (housing loan/mortgage) paling menarik? Adakah pakej Islamik lagi elok jika dibandingkan dengan pakej pinjaman konvensional? Bagaimana pula dengan kadar faedah (interest rate) yang ditawarkan oleh setiap bank?
Istilah ‘menarik’ untuk pinjaman perumahan adalah sangat subjektif dan secara keseluruhannya bergantung kepada objektif dan kemampuan bakal pembeli hartanah terbabit. Sebenarnya, tiada satu pun pakej pinjaman perumahan yang boleh memenuhi semua kehendak pelabur. Setiap pakej mempunyai keistimewaan dan kekurangan masing-masing (plus & minus point) bergantung kepada objektif bakal pelabur.
Elemen-elemen utama yang perlu diutamakan dalam memilih pakej pinjaman perumahan ialah:

Kadar faedah (Interest Rate)
Biasanya, setiap bank menawarkan pakej BLR-XXX%. BLR (Base Lending Rate) bermaksud Kadar Pinjaman Asas (KPA), iaitu kadar faedah yang dikenakan oleh setiap bank. Kadar ini berbeza-beza di antara bank kerana kadar ini bergantung kepada kadar OPR (Overnight Policy Rate) yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM). Pada masa kini, BLR untuk setiap bank berada pada julat 6.30%.
Sebagai pelabur yang bijak, kadar BLR untuk setiap bank patut disemak terlebih dahulu dan seterusnya menilai pakej pinjaman yang ditawarkan. Semakin rendah kadar faedah, maka jumlah faedah yang perlu dibayar sepanjang tempoh pinjaman akan menjadi lebih sedikit.
Contohnya, jika Bank A menawarkan pakej BLR-1.7% manakala Bank B pula menawarkan pinjaman pada kadar BLR-2.2%, bayaran ansuran masing-masing ialah RM 923 dan RM 870, bagi rumah yang bernilai RM200 000 dengan bayaran pendahuluan sebanyak RM20 000. Hal ini menujukkan ‘keuntungan’ sebanyak RM53 setiap bulan jika pelabur tersebut memilih pakej dari Bank B.
Bagi pakej perumahan Islamik, kadar faedah akan ditetapkan (capped) pada 10% maksimum walaupun BLR bank terbabit meningkat sehingga 13%. Kebanyakan bank-bank utama seperti Maybank, CIMB dan Public Bank manawarkan pakej Islamik seperti ini. Bagi pelabur yang berminat pada kadar faedah tetap (fixed rate dan tidak bergantung kepada BLR semasa), pelabur boleh memilih ING kerana syarikat ini menawarkan kadar serendah 4.85% sepanjang tempoh pinjaman.

Margin pinjaman (Margin of Financing)
Margin pinjaman ini bermaksud jumlah yang akan dipinjamkan oleh bank kepada pembeli. Sebagai contoh, jika bank menawarkan pakej MOF pada 90% untuk hartanah bernilai RM200 000, ini bermakna 90% daripada harga hartanah terbabit iaitu RM180 000 akan ‘dibayar’ oleh bank. Baki 10% atau RM20 000  perlu dibayar sendiri oleh pembeli sebagai bayaran pendahuluan. Oleh yang demikian, pakej pinjaman yang menawarkan MOF yang tinggi (biasanya 90%) perlu diutamakan jika pembeli tidak ingin mengeluarkan wang tunai dengan terlalu banyak. Kadang-kadang, bank akan menurunkan nilai MOF untuk sesuatu pinjaman jika rumah itu mempunyai potensi pelaburan yang rendah seperti  kawasan tersebut mudah berlaku banjir, rumah yang rosak teruk atau jangka pajakan (leasehold) hampir tamat.

Tempoh pinjaman (Loan Tenure)

Tempoh pinjaman merupakan antara faktor yang penting kepada pelabur muda ataupun yang berusia. Hal ini kerana bagi setiap pakej pinjaman perumahan, tempoh pinjaman yang ditawarkan bergantung kepada usia pelabur terbabit. Sebagai contoh, Affin Bank menawarkan pakej pinjaman yang mempunyai tempoh maksimum 45 tahun atau umur peminjam mencapai 75 tahun. Jadi, jika pelabur terbabit berusia 25 tahun, beliau boleh memohon pinjaman maksimum 45 tahun. Sebaliknya, jika pelabur tersebut berumur 50 tahun dan ingin membuat pinjaman daripada Affin Bank, tempoh maksimum yang diberikan hanyalah 25 tahun sahaja (bukan 45 tahun) kerana dalam tempoh itu, umur beliau telah mencapai 75 tahun. Walaubagaimanapun, tempoh pinjaman ini amat bergantung pada objektif pelabur terbabit seperti berikut:
•    Jika pelabur terbabit ingin menyelesaikan pinjaman secepat mungkin, pelabur terbabit dinasihatkan membuat pinjaman yang mempunyai tempoh yang singkat (seperti 25 tahun) tetapi bergantung juga kepada kemampuan untuk membayar ansuran bulanan. Hal ini kerana tempoh yang singkat akan menyebabkan ansuran bulanan menjadi tinggi dan di luar kemampuan pelabur. Kaedah ini biasanya dipilih oleh pelabur yang tidak suka berhutang atau membeli rumah tersebut untuk kegunaan sendiri.
•    Sebaliknya, jika pelabur terbabit ingin menjadikan rumah itu sebagai rumah sewa, tempoh pinjaman yang lebih lama seharusnya dipilih. Hal ini kerana penyewa hartanah tersebut seolah-olah menjadi ‘pembayar’ tetap untuk ansuran bulanan rumah itu dan keuntungan bulanan daripada bayaran sewa dapat dinikmati oleh pelabur.

Tempoh Lock-in (Lock-in Period)
Biasanya, tempoh ‘lock-in’ yang ditetapkan oleh bank-bank tempatan ialah 3 atau 5 tahun. Apakah impak tempoh ‘lock-in’ kepada pinjaman perumahan? Maksudnya ialah bayaran penalti akan dikenakan kepada peminjam jika peminjam terbabit menyelesaikan pinjaman (loan settlement) tersebut sebelum tamatnya tempoh ini. Contohnya, bagi pinjaman perumahan Maybank, penalti sebanyak 3.5% daripada jumlah pinjaman akan dikenakan jika peminjam tersebut menjual rumahnya dalam masa 5 tahun.Oleh yang demikian, jika pelabur ingin membeli hartanah dan menjualkannya dalam masa terdekat (property flipping), tempoh ‘lock-in’ yang singkat atau kadar penalti yang rendah perlulah diutamakan supaya untung penjualan hartanah terbabit dapat ditingkatkan.
Berdasarkan elemen-elemen ini, bakal pelabur perlulah membuat soal selidik terlebih dahulu tentang kelebihan dan kekurangan setiap pakej pinjaman yang ditawarkan oleh bank-bank tempatan atau institusi-institusi kewangan.  Carta di bawah turut diselitkan untuk dijadikan rujukan utama bakal pelabur dalam membuat pemilihan pinjaman perumahan. Kemudian, pilihlah pakej pinjaman yang terbaik bergantung kepada objektif pelaburan dan kemampuan kita.
Pakej Pinjaman Perumahan
Pakej Pinjaman Perumahan

Tuesday, February 1, 2011

Pertumbuhan Pinjaman Susut Apabila Peningkatan Jualan Hartanah Mungkin Perlahan Pada 2011

ECM Libra Investment Research menjangkakan pertumbuhan pinjaman akan berkurangan susulan unjuran pertumbuhan jualan hartanah yang mungkin perlahan pada lewat 2011.

Pinjaman untuk hartanah kediaman dan bukan kediaman yang menyumbang sebanyak 44 peratus daripada pertumbuhan pinjaman pada 2010 sudahpun menunjukkan pertumbuhan yang menyederhana, katanya dalam nota kajian pada Isnin.

Kelulusan pinjaman kediaman menyuncup 3.8 peratus tahun ke tahun pada Disember manakala kelulusan pinjaman bukan kediaman susut kepada 30.2 peratus daripada 47.3 peratus pada November.

“Pertumbuhan pinjaman juga terjejas berikutan peningkatan syarat rizab berkanun (SRR) yang akan dilaksanakan serta pelaksanaan langkah-langkah pinjaman makroprudential seperti yang digariskan oleh Bank Negara Malaysia dalam kenyataan dasar monetarinya yang terkini pada 27 Jan,” kata ECM Libra.

Dalam tempoh terdekat, ia berkata peningkatan pinjaman dijangkakan kekal kukuh memandangkan petunjuk pinjaman terus berada dalam wilayah positif dengan permohonan dan kelulusan pinjaman pada Disember 2010, meningkat masing-masing sebanyak 36.5 peratus dan 17.4 peratus tahun ke tahun.

“Ini bermakna jumlah pinjaman yang diluluskan menyuncup sebanyak 2.8 peratus tahun ke tahun pada Disember cent,” katanya. Pinjaman berkembang 12.8 peratus kepada RM883.6 bilion pada 2010.
Kedua-dua pertumbuhan pinjaman isi rumah dan peniagaan menyederhana pada Disember, masing-masing pada 13.4 peratus dan 12.1 peratus.

Nisbah pinjaman-deposit kekal tinggi pada 81.4 peratus dari 10 Nov pada 81.3 peratus, yang hampir dengan paras tertinggi tujuh tahun pada 81.7 peratus yang dicatat pada 10 Okt. “Ini hasil daripada peningkatan deposit pada 7.3 peratus berbanding pertumbuhan pinjaman sebanyak 12.8 peratus. Kami yakin kurangnya pertumbuhan pinjaman mungkin menyekat momentum pertumbuhan pinjaman untuk masa depan,” kata ECM Libra.

ECM Libra berkata ia mengekalkan saranan neutral ke atas sektor perbankan memandangkan pertumbuhan pinjaman semakin perlahan manakala margin faedah bersih kini mengalami tekanan untuk masa akan datang.
Sementara itu, OSK Research Sdn Bhd mengekalkan unjurannya bahawa pertumbuhan pinjaman bagi 2011 terus kukuh, dengan peningkatan kadar faedah dijangkakan tidak akan menjejaskan permintaan untuk memperoleh kredit berikutan pemulihan ekonomi.

“Permodalan sistem perbankan terus mencukupi, dengan modal wajaran risiko dan nisbah modal teras, msing-masing pada 14.6 peratus dan 12.8 peratus,” katanya.
– BERNAMA